Checklist 7 bước thuê mặt bằng rộng trong ngõ chuẩn chuyên gia

Mặt bằng rộng trong ngõ giúp tiết kiệm chi phí thuê và tạo lợi thế về không gian. Tuy nhiên, chỉ cần chọn sai vị trí, chi phí cải tạo hoặc khả năng tiếp cận kém, quán có thể gặp khó khăn trong vận hành. Dưới đây là những kinh nghiệm thực tế khi thuê mặt bằng rộng trong ngõ giúp chủ đầu tư chọn đúng mặt bằng và tối ưu chi phí.

1. Ưu tiên mặt bằng không quá sâu trong ngõ

Một sai lầm phổ biến khi thuê mặt bằng trong ngõ là chọn vị trí quá sâu. Nhiều mặt bằng có diện tích rộng và giá thuê rẻ nhưng lại nằm sâu trong ngõ nhỏ, khiến khách hàng khó tìm hoặc ngại di chuyển vào.

Khoảng cách từ mặt đường lớn đến quán nên ở mức hợp lý, đủ để khách cảm thấy thuận tiện khi tìm kiếm. Những mặt bằng nằm cách mặt đường khoảng 20 – 50m thường dễ tiếp cận hơn và vẫn giữ được lợi thế chi phí so với mặt tiền. Ngoài ra, ngõ cũng cần đủ rộng để khách dễ dàng di chuyển.

2. Kiểm tra kỹ khả năng để xe cho khách

Một trong những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm khách hàng khi mở quán trong ngõ là chỗ để xe.

Nếu quán có không gian rộng nhưng không có khu vực để xe phù hợp, khách hàng có thể cảm thấy bất tiện và ngại quay lại. Điều này đặc biệt quan trọng với các mô hình cafe có thời gian ngồi lâu.

Khi khảo sát mặt bằng, chủ đầu tư nên kiểm tra:

- Có khoảng sân hoặc khoảng trống trước quán để xe hay không

- Ngõ có đủ rộng để khách quay đầu xe thuận tiện

- Khu vực xung quanh có bãi gửi xe gần đó không

Một mặt bằng có giải pháp để xe tốt sẽ giúp quán vận hành ổn định hơn về lâu dài.

3. Đánh giá hiện trạng mặt bằng trước khi ký hợp đồng

Nhiều mặt bằng rộng trong ngõ vốn là nhà ở cũ, nhà kho hoặc công trình đã sử dụng lâu năm. Nếu không kiểm tra kỹ hiện trạng, chi phí cải tạo có thể tăng lên đáng kể.

Trước khi thuê, chủ đầu tư nên đánh giá:

- Hệ thống điện nước

- Kết cấu trần và sàn

- Hệ thống thoát nước

- Khả năng cải tạo không gian

Với các mặt bằng trong ngõ, đặc biệt là nhà ở cũ, hệ thống điện nước thường không được thiết kế cho hoạt động kinh doanh.

Một số vấn đề thường gặp gồm:

- Công suất điện không đủ cho máy pha cafe, điều hòa hoặc bếp

- Hệ thống thoát nước yếu

- Đường ống cũ cần thay mới hoàn toàn

Nếu không kiểm tra kỹ từ đầu, chủ đầu tư có thể phải thi công lại toàn bộ hệ thống kỹ thuật, làm tăng đáng kể chi phí đầu tư.

4. Chọn mặt bằng có cấu trúc dễ triển khai thiết kế

Không phải cứ diện tích lớn là dễ làm quán. Nhiều mặt bằng có trần thấp, nhiều cột giữa nhà hoặc không gian bị chia nhỏ khiến việc thiết kế rất khó.

Một mặt bằng rộng trong ngõ lý tưởng thường có:

- Trần cao

- Ít cột chắn giữa không gian

- Mặt bằng thoáng, dễ bố trí khu chức năng

Những yếu tố này giúp đơn vị thiết kế triển khai concept dễ dàng hơn và hạn chế chi phí cải tạo.

5. Quan sát khách qua lại vào nhiều thời điểm

Dù nằm trong ngõ, một số vị trí vẫn có lượng người qua lại khá ổn định nếu gần khu văn phòng, trường học, khu dân cư đông. 
Trước khi quyết định thuê, nên dành thời gian quan sát khu vực vào nhiều khung giờ khác nhau trong ngày. Điều này giúp bạn đánh giá chính xác khả năng tiếp cận khách của mặt bằng. Đặc biệt là giúp bạn đánh giá chuẩn xác về khả năng tiếp cận khách hàng mục tiêu - tệp khách mà quán hướng tới. Tránh việc lầm tưởng cứ đông người là sẽ đông khách.  

6. Tính trước chi phí cải tạo

Giá thuê thấp đôi khi khiến chủ đầu tư chủ quan và quên tính đến chi phí cải tạo. Nhưng với nhiều mặt bằng rộng trong ngõ, khoản chi này có thể chiếm phần lớn ngân sách ban đầu.

Một số hạng mục thường phát sinh gồm:

- Gia cố kết cấu công trình

- Cải tạo hệ thống điện nước

- Xử lý chống thấm

- Làm lại mặt tiền và lối vào

Nếu không dự trù trước, tổng chi phí đầu tư có thể vượt xa kế hoạch ban đầu.

7. Xem kỹ điều khoản hợp đồng thuê

Nhiều quán đầu tư thiết kế khá lớn nhưng thời hạn thuê lại ngắn. Điều này khiến việc thu hồi vốn trở nên rủi ro.

Trước khi ký hợp đồng, cần trao đổi rõ:

- Thời hạn thuê tối thiểu

- Điều kiện gia hạn hợp đồng

- Quyền cải tạo mặt bằng

Một hợp đồng rõ ràng giúp bạn yên tâm đầu tư dài hạn.

Lời khuyên

Mặt bằng rộng trong ngõ có thể mang lại lợi thế lớn nếu được lựa chọn đúng. Trước khi ký hợp đồng thuê, chủ đầu tư nên khảo sát kỹ vị trí, đánh giá cấu trúc mặt bằng, kiểm tra hạ tầng điện nước và tính toán chi phí cải tạo. Ngoài ra, việc tham khảo ý kiến từ đơn vị thiết kế thi công ngay từ giai đoạn chọn mặt bằng sẽ giúp nhận diện sớm những hạn chế của công trình và tối ưu chi phí đầu tư ngay từ đầu.