Mặt bằng rộng trong ngõ hay nhỏ mặt đường: Lựa chọn nào sinh lời hơn?

Trong kinh doanh F&B, lựa chọn mặt bằng luôn là một trong những quyết định quan trọng nhất, thậm chí có thể ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành bại của cả dự án. Với cùng một ngân sách thuê cố định, nhiều chủ đầu tư thường đứng trước hai phương án phổ biến: thuê một mặt bằng nhỏ nằm trên đường lớn hoặc lựa chọn một mặt bằng rộng hơn nằm trong ngõ.

Với khoảng 50 triệu đồng mỗi tháng, nếu thuê mặt bằng ngoài mặt đường, diện tích có thể chỉ khoảng 35 - 70m², tương đương khoảng 17 - 35 chỗ ngồi. Tuy nhiên, nếu chuyển vào trong ngõ, cùng số tiền đó chủ đầu tư có thể thuê được mặt bằng 80 - 150m2 với sức chứa 40 - 75 chỗ ngồi. Điều này khiến nhiều người băn khoăn: nên ưu tiên diện tích rộng để tăng trải nghiệm không gian, hay chọn vị trí mặt tiền để tận dụng lượng khách vãng lai? Việc hiểu rõ ưu và nhược điểm của từng loại mặt bằng sẽ giúp chủ đầu tư đưa ra quyết định phù hợp với mô hình kinh doanh của mình.

Ưu nhược điểm của mặt bằng rộng trong ngõ

Mặt bằng rộng nằm trong ngõ thường có lợi thế lớn về diện tích và chi phí thuê. Với cùng một ngân sách, giá thuê trong ngõ có thể rẻ hơn từ 20 - 50% so với mặt tiền đường lớn. Điều này cho phép chủ đầu tư sở hữu một không gian rộng rãi hơn nhiều, từ đó dễ dàng triển khai các concept thiết kế đặc biệt như cafe sân vườn, không gian ngoài trời hoặc nhiều khu vực trải nghiệm khác nhau. Diện tích lớn cũng giúp tăng số lượng chỗ ngồi đáng kể nên có thể phục vụ lượng khách lớn hơn và tạo ra nhiều nguồn doanh thu hơn trong giờ cao điểm.

Bên cạnh đó, những vị trí nằm trong ngõ thường yên tĩnh hơn so với các tuyến phố lớn nhiều xe cộ. Đây là lợi thế quan trọng đối với các mô hình cafe thư giãn, cafe làm việc hay những quán hướng đến trải nghiệm không gian. 

Tuy nhiên, nhược điểm lớn nhất của mặt bằng trong ngõ chính là khả năng tiếp cận khách hàng. Do không nằm trên trục đường chính, quán sẽ rất khó thu hút khách vãng lai. Khách hàng muốn ghé quán thường phải chủ động tìm kiếm địa chỉ hoặc được giới thiệu từ trước. Điều này khiến chủ đầu tư phải đầu tư nhiều hơn cho marketing, truyền thông và xây dựng thương hiệu để thu hút khách hàng. Ngoài ra, một số ngõ nhỏ còn gặp khó khăn về chỗ để xe, đặc biệt khi lượng khách đông vào giờ cao điểm.

Ưu, nhược điểm của mặt bằng nhỏ trên mặt đường

So với mặt bằng trong ngõ, những vị trí nằm trên mặt đường lớn thường có giá trị thương mại cao hơn nhờ lưu lượng người và phương tiện qua lại đông đúc. Lợi thế lớn nhất của loại mặt bằng này là khả năng thu hút khách vãng lai.

Khi quán nằm trên tuyến đường dễ nhìn thấy, bảng hiệu và thiết kế mặt tiền có thể giúp quán tiếp cận khách hàng một cách tự nhiên. Nhiều người có thể quyết định ghé vào quán chỉ vì họ nhìn thấy quán khi đang di chuyển trên đường. Điều này giúp quán khai thác được một lượng khách tự nhiên mà không hoàn toàn phụ thuộc vào quảng cáo.

Ngoài ra, mặt bằng mặt đường cũng dễ tìm kiếm hơn đối với khách hàng lần đầu. Vị trí rõ ràng giúp khách thuận tiện khi ghé quán và giảm rào cản khi quyết định đến trải nghiệm.

Tuy nhiên, nhược điểm của mặt bằng mặt đường là giá thuê cao và diện tích hạn chế. Với cùng một ngân sách, chủ đầu tư thường chỉ thuê được diện tích nhỏ, dẫn đến số lượng bàn ghế bị giới hạn. Điều này có thể ảnh hưởng đến doanh thu nếu mô hình cần nhiều chỗ ngồi.

Bên cạnh đó, các tuyến phố kinh doanh thường tập trung nhiều quán cùng ngành, khiến mức độ cạnh tranh cao hơn. Chủ đầu tư cần đầu tư nhiều hơn vào thiết kế, sản phẩm và trải nghiệm để tạo sự khác biệt so với các đối thủ xung quanh. Ngoài ra, môi trường mặt đường thường ồn ào và nhiều khói bụi, điều này có thể ảnh hưởng đến trải nghiệm khách hàng nếu quán hướng đến không gian thư giãn.

Cơ hội đầu tư của mặt bằng trong ngõ và ngoài mặt đường 

Khi nào nên đầu tư mặt bằng rộng nhưng ở trong ngõ? 

Việc lựa chọn mặt bằng rộng trong ngõ hay mặt bằng nhỏ trên mặt đường phụ thuộc rất nhiều vào mô hình kinh doanh và cách quán tạo ra doanh thu. Nếu mô hình quán tập trung vào trải nghiệm không gian và khách hàng có xu hướng ngồi lâu, việc lựa chọn mặt bằng rộng trong ngõ có thể mang lại hiệu quả cao hơn. Những mô hình như cafe sân vườn, cafe rooftop, quán cafe concept độc đáo hay không gian kết hợp âm nhạc thường cần diện tích lớn để tạo trải nghiệm khác biệt. Khi không gian đủ ấn tượng, khách hàng sẵn sàng di chuyển sâu vào trong ngõ để tìm đến quán. Để thu hút được khách đến với quán, chủ đầu tư cần tính đến việc marketing hiệu quả. Sẽ là ưu thế lớn nếu như chủ quán mạnh về truyền thông, PR hay quảng cáo. 

Tuy nhiên, chủ đầu tư không nên lựa chọn lui về trong ngõ mặc dù mặt bằng rộng nếu mô hình hướng tới khách vãng lai, khách ngồi nhanh là chủ yếu. Thứ hai là ngân sách thấp thì không đủ kinh phí tạo nên concept quán ấn tượng, khiến marketing khó, khách ngại vào quán vì đường khó vào mà quán không đặc biệt. 

Khi nào nên đầu tư mặt bằng nhỏ ở mặt đường? 

Ngược lại, nếu mô hình kinh doanh phụ thuộc nhiều vào khách vãng lai mặt bằng nhỏ trên đường lớn sẽ phù hợp hơn. Các mô hình như cafe take away, trà sữa, bánh mì hay đồ ăn nhanh thường cần vị trí dễ nhìn thấy để thu hút khách ngay khi họ di chuyển trên đường. Mô hình quán cần hướng đến tệp khách hàng ngồi nhanh, không ở lại quán quá lâu.Trong trường hợp này, lưu lượng người qua lại chính là yếu tố quan trọng giúp quán duy trì doanh thu ổn định.

Case study thành công của các quán chọn đúng mặt bằng 

Trên thực tế, nhiều quán cafe nổi tiếng đã thành công khi lựa chọn mặt bằng rộng trong ngõ và biến không gian trở thành điểm đến trải nghiệm. Những quán như Contrast, Một Cái Kho, Horizon tại Đặng Văn Ngữ hay Tiny Cafe đều nằm trong ngõ nhưng vẫn thu hút lượng khách đông đảo nhờ concept độc đáo và không gian rộng rãi. Điểm chung của các quán này là đầu tư mạnh vào thiết kế và trải nghiệm, khiến khách hàng sẵn sàng tìm đến dù vị trí không nằm trên trục đường chính.

Ở chiều ngược lại, nhiều thương hiệu lớn lại lựa chọn mặt bằng nhỏ nhưng nằm ở vị trí mặt tiền để tận dụng lưu lượng khách vãng lai. Một ví dụ tiêu biểu là Highlands Coffee, với chiến lược đặt cửa hàng ở những vị trí dễ nhìn thấy, nơi có nhiều người qua lại mỗi ngày. Nhờ vậy, thương hiệu có thể tăng độ nhận diện và thu hút lượng khách tự nhiên ổn định.

Kết luận 

Không có lựa chọn mặt bằng nào là hoàn hảo cho mọi mô hình kinh doanh. Mặt bằng rộng trong ngõ mang lại lợi thế về chi phí và khả năng xây dựng trải nghiệm, trong khi mặt bằng nhỏ ở mặt đường lại mạnh về lưu lượng khách và khả năng nhận diện thương hiệu. Điều quan trọng nhất là chủ đầu tư cần xác định rõ mô hình kinh doanh, khách hàng mục tiêu và chiến lược phát triển dài hạn trước khi quyết định vị trí. Bởi một mặt bằng phù hợp không chỉ giúp quán hoạt động ổn định mà còn tạo nền tảng để thương hiệu phát triển bền vững trong thị trường F&B đầy cạnh tranh hiện nay.